Die Ausgangslage
Wir nehmen eine vermietete Eigentumswohnung in Bayern als Beispiel. Alle Zahlen sind gerundet und vereinfacht, der Zinssatz ist eine Annahme. Ihre persönliche Rechnung kann deutlich abweichen.
| Kaufpreis | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %) | 12.250 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 2 %) | 7.000 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 19.250 € |
| Kaltmiete | 1.200 € im Monat |
Die Bruttomietrendite liegt damit bei rund 4,1 Prozent im Jahr. Eingesetzt werden 10 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten als Eigenkapital, also rund 54.250 Euro. Finanziert werden 315.000 Euro.
Was jeden Monat rein und raus geht
| Mieteinnahme | + 1.200 € |
| Darlehensrate (3,8 % Zins, 1,5 % Tilgung) | − 1.391 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld und Rücklage | − 120 € |
| Puffer für Mietausfall und Reparaturen | − 40 € |
| Eigenanteil vor Steuern | − 351 € |
Der Steuereffekt
Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Gleichzeitig können Sie Darlehenszinsen, nicht umlagefähige Kosten und die Abschreibung auf das Gebäude als Werbungskosten absetzen. Bei Gebäuden, die vor 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die Abschreibung in der Regel zwei Prozent des Gebäudewerts im Jahr. Weist ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nach, ist eine höhere Abschreibung möglich. Im Beispiel gehen wir von 4,2 Prozent aus, das entspricht einer Restnutzungsdauer von rund 24 Jahren.
Im Beispiel ergibt sich im ersten Jahr ein steuerlicher Verlust von rund 10.700 Euro (1.200 € Miete mal 12, abzüglich rund 11.900 € Zinsen, 11.760 € Abschreibung von 4,2 % auf einen angenommenen Gebäudeanteil von 280.000 € und 1.440 € Hausgeld). Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent bedeutet das eine Steuerersparnis von rund 4.500 Euro im Jahr, also rund 375 Euro im Monat.
Die Risiken, die oft verschwiegen werden
- Leerstand und Mietausfall: Ein Mieter, der nicht zahlt, kann Monate kosten. Eine sorgfältige Mieterauswahl ist entscheidend.
- Instandhaltung: Ein neues Dach oder eine neue Heizung werden über die Eigentümergemeinschaft schnell teuer. Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung lohnt sich vor dem Kauf.
- Zinsen nach der Zinsbindung: Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung, steigt auch Ihre Rate.
- Wertentwicklung: Immobilienpreise können auch fallen. Eine Kapitalanlageimmobilie ist ein langfristiges Investment.
- Steuerliche Annahmen: Der Steuereffekt hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Lassen Sie ihn von Ihrem Steuerberater prüfen.
Gut zu wissen: die Zehnjahresfrist
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie erst nach mehr als zehn Jahren, ist ein Gewinn für Privatpersonen in der Regel steuerfrei. Auch deshalb ist eine Kapitalanlageimmobilie eher etwas für Menschen mit langem Anlagehorizont.
Mein Rat
Ob sich eine Immobilie lohnt, entscheidet sich vor dem Kauf. Ich investiere selbst seit 2019 in Immobilien und prüfe als staatlich geprüfter Bautechniker die Bausubstanz, bevor Sie unterschreiben. Mehr dazu auf meiner Seite zu Kapitalanlageimmobilien.